2023年11月20日 每日一猜答案：。 答案：ABC。
每日一猜答案分析：

本文目录一览：

• 1、华尔街风云人物
• 2、华尔街人物故事
• 3、世界上最值得精读的十大证券书籍都有哪些
• 4、有谁可以推荐一些比较好的炒股的书？
• 5、18位投资大师书籍精选

杰西・利弗莫尔（JesseLi【【微信】】）――特立独行的旷世奇才，他那些革命性的操作策略，至今仍得以运用。利弗莫尔曾经赚取巨额财富，又多次赔得一文不名，最终陷入麻烦不断的个人问题和严重的抑郁症之中

伯纳德・巴鲁克（BernardBaruch）――聪明而老到的金融家，他依靠成功的操作成为巨富，而金融交易同样功成名就，后来又在美国最高权

杰拉尔德・勒伯（GeraldMLoeb）――金融作家、证券经纪人以及短线高手。他严守交易规则，视市场为“战场”，在半个多世纪的时间内，赚得数百万美元。

尼古拉斯・达瓦斯（NicolasDarvas）――这位“圈外人”，几乎是无意中在股市首获成功，从而便开始追求成功的股票交易。历经无数次的挫折与失败，但他从未动摇过，最终收获回报。他不仅赚得数百万美元，而且还成为《时代》（Time）杂志的专题人物。

威廉・欧奈尔（WilliamJO Neil）――他实事求是，孜孜不倦，从未停止过详尽的研究与分析，操作时严遵守则，从而在股票交易中发家致富。后来，他又利用在股市中赚得的利润，创办了投资研究资讯公司，为机构投资者和散户服务，颇为成功。

利弗莫尔和巴鲁克在20世纪初名声大振。他们形成了新的守则，创下了新的先例，因而取得了惊人的成功，赚取了巨额的财富。尽管利弗莫尔一路上曾多次失利，也曾有过艰辛，但他仍是真正意义上的股市天才，既获得了巨大财富，也取得了伟大的个人成就。他与商界最成功的人士交往，多年来被许多人视为最优秀的股市高手。

伯纳德・巴鲁克在股市的成功，为他在商界带来了好运。他的一生颇具传奇色彩，他既是金融家，又尽享政坛成功，曾经协助起草《巴黎和平条约》，第一次世界大战期间，他曾担任威尔逊总统的战时工业委员会主席。

杰拉尔德・勒伯同样是华尔街的传奇人物，尽管他走的是一条闹中取静的道路。在50多年的职业生涯中，他不仅在股票交易“战场”成功积累了大量财富，同时还是一位出色的股票经纪人和金融作家。他还不得不与价值投资之父本杰明・格雷厄姆（BenjaminGraham）一争高下。1935年，格雷厄姆的经典著作《证券分析》（SecurityAnalysis）一书被摆上书架，几乎就在同一时间，勒伯的《投资存亡战》（BattleforIn【【微信】】）面市。两种迥然不同的投资风格各不相让，格雷厄姆倡导的是买入并持有的长期策略，而勒伯则宣称，自己的短线交易风格，最适于在股市获得成功和实现高额利润。

尼古拉斯・达瓦斯借以成功的“达瓦斯 *** ”，曾经一度引起了整个美国的关注。当时，《时代》杂志专题报道了他的故事，而他亲笔撰写的《我如何从股市赚了200万》（HowIMade＄2000000【【微信】】）?一书，在1960年出版时便成为全美畅销书。达瓦斯的经历向所有雄心勃勃的入市者证明，即使没有直接参与证券业，只要付出应有的努力，任何人都能从股市中获得金钱回报。 尼古拉斯・达瓦斯根据其传奇经历所写的自传《我如何从股市赚了200万》已由机械工业出版社出版。

威廉・欧奈尔演绎了现代成功的伟大故事。他通过股票交易积累财富，然后将战利品用于创办成功的企业，支持投资领域。他创立的企业威廉・欧奈尔公司（WilliamO NeilCo）主要为投资机构服务，而《投资者商业日报》（In【【微信】】）则服务于散户投资者。今天，它们被看做可靠的研究和投资信息的来源。欧奈尔的“CANSLIM” *** ，则成为许多散户投资者的最爱。

1、伯纳德?巴鲁克（Bernard Baruch），享年94岁（1870年8月19日－1965年6月20日）

●经历了美国1929年股灾仍能积累几千万美元财富的大投资家

一位具有传奇色彩的风险投资家，一位曾经征服了华尔街，后又征服了华盛顿的最著名、最受人敬慕的人物。

1897年以300美元做风险投资起家，32岁积累了320万元的财富，经历1929－1933年经济大萧条之后，仍能积累起几千万美元的财富。

巴鲁克是那个时代少有的几位“既赚了钱又保存了胜利果实的大炒家”。

据估计，巴鲁克1929年财产最高值可能在2200万元至2500万美元之间。

1931年11的财产清单显示巴鲁克那时的总资产是1600万美元，其中现金870万美元，股票369万美元，债券306万美元，借贷55万元。

巴鲁克留下来的物业价值超过了1400万美元，一生对各项事业的捐款将近2000万美元。

《Lessons from the Greatest Stock Traders of All Time, John Boik, McGraw-Hill, 2004》（中译本名为《至高无上：来自最伟大证券交易者的经验》），巴鲁克被列为5位最伟大证券交易者之一。

美国共同基金之父罗伊?纽伯格（也是我选的18位最伟大的投资家之一）说：“巴鲁克是能最好把握时机的投资者，他的哲学是，只求做好但不贪婪。

他从不等待最高点或最低点。

他在弱市中买，在强市中卖。

他提倡早买早卖。”

●“群众永远是错的”是巴鲁克投资哲学的第一要义

巴鲁克的一个经典小故事：有一天，他在华尔街上擦鞋，擦鞋童向他提供了股票赚钱的秘诀。

巴鲁克一回到办公室就把所有的股票全部抛出去了。

“群众永远是错的”是巴鲁克投资哲学的第一要义。

他很多关于投资的深刻认识都是从这一基本原理衍生而来的。

比如，巴鲁克主张一个非常简单的标准，来鉴别何时算是应该买入的低价和该卖出的高位：当人们都为股市欢呼时，你就得果断卖出，别管它还会不会继续涨；当股票便宜到没人想要的时候，你应该敢于买进，不要管它是否还会再下跌。

人们常常惊异巴鲁克的判断力，能把握稍纵即逝的机会。

经典名著《【【微信】】 Delusions and the Madness of Crowds》（非同寻常的大众幻想与群众性癫狂）探讨群体的病态心理现象，作者是Charles Mackay，第一版写于1841年。

该书是巴鲁克最喜欢的一本书。

该书目前享有的声望在很大程度上要归功于这位赫赫有名的金融家。

巴鲁克曾经鼓励、促成了该书在1932年的再版发行，并且为之撰写了一篇序言。

巴鲁克称赞这本书为研究自于各种经济活动中的人的心理现象提供了启示。

2.杰西?利弗莫尔（Jesse Li【【微信】】），享年63岁（1877年7月26日－1940年11月28日）

●世界上最伟大的交易者

Li【【微信】】在15岁的时候开始股票交易，堪称世界上最伟大的交易者。

他在美国股票市场上四起四落，惊心动魄的战史，以及他表现出来的惊人意志力和智慧，至今仍令人们十分敬佩。

《Lessons from the Greatest Stock Traders of All Time, John Boik, McGraw-Hill, 2004》（中译本名为《至高无上：来自最伟大证券交易者的经验》），Li【【微信】】被列为5位最伟大证券交易者之一。

1940年11月28日，Li【【微信】】因为严重的抑郁症开枪自杀身亡。

死时留有一张纸条，上面写着一句意味深长的话：我的一生是个失败。

●《股票作手回忆录》是各方公认的经典投资书籍

无论是投机者，还是价值投资者，都认为以Li【【微信】】生平为背景的一本书《Reminiscences of a Stock Operator（股票作手回忆录）》是一本投资经典书籍。

这是非常非常难得的。

因为价值投资者认为的好书，投机者往往不屑一顾，反之亦然。

如果只选10本最经典的投资书籍，相信《股票作手回忆录》定能入选。

●Jesse Li【【微信】】的交易策略

Li【【微信】】这位隐逸天才的那些富有革命性的交易策略，今天的人们仍然在使用。

Li【【微信】】的交易策略是在自己多年的股票交易经历中逐步形成的。

其中最重要的一些策略，我总结概述如下：

（1）赚大钱不是靠个股价起伏，而是靠主要波动，也就是说不靠解盘，而靠评估整个市场和市场趋势。

能够同时判断正确又坚持不动的人很罕见，Li【【微信】】发现这是最难学习的一件事情。

但是股票作手只有确实了解这一点之后，他才能够赚大钱。

（2）Li【【微信】】的交易系统的精华，是以研究大盘趋势为基础。

一定要等到大盘上涨时，才开始买进，或者在大盘下跌时，才开始放空。

Li【【微信】】说世界上最强、最真实的朋友，那就是大盘趋势。

当市场犹疑不决或是上下振荡的时候，Li【【微信】】总是呆在场外。

Li【【微信】】不遗余力地一再重复这些原则：一厢情愿的想法必须彻底消除；假如你不放过每一个交易日，天天投机，你就不可能成功；每年仅有廖廖可数的几次机会，可能只有四五次，只有这些时机，才可以允许自己下场开立头寸；在上述时机之外的空当里，你应该让市场逐步酝酿下一场大幅运动。

（3）操作时一定要追随领头羊，其他股票何去何从用不着考虑。

你关注的重点应该是那些领头行业和强势行业中的领头股票。

领头羊股票的一个重要特征是突破阻力区域、率先创造新的最高价格。

要保持思想的灵活性，记住，今天的领头羊也许不是两年之后的领头羊。

正如妇女的衣服、帽子、人造珠宝的时尚总是随着时间的推移而变化，股票市场也不断抛弃过去的领头羊，新领头羊取代了旧领头羊的位置。

以前牛市中的领头羊股票很难成为新的牛市中的领头羊股票，这是很有道理的，因为经济和商业情况的变化将产生更大预期利润的新的交易机会。

（4）坚决执行止损规则。

Li【【微信】】把自己的首次损失控制在10%以内。

Li【【微信】】说，确保投机事业持续下去的惟一抉择是，小心守护自己的资本帐户，决不允许亏损大到足以威胁未来操作的程度，留得青山在，不怕没柴烧。

（5）坚决执行向上的金字塔买入原则。

请记住，股票永远不会太高，高到让你不能开始买进，也不会低到不能开始卖出。

但是在第一笔交易后，除非第一笔出现利润，否则别做第二笔。

Li【【微信】】说，如果你的头笔交易已经处于亏损状态，就绝不要继续跟时，绝不要摊低亏损的头寸。

一定要把这个想法深深地刻在你的脑子里。

只有当股价不断上涨的情况下，才继续购买更多的股份。

如果是向下放空，只有股价符合预计向下走时，才一路加码。

Li【【微信】】喜欢做空那些价格创新低的股票。

（6）避免购买那些低价的股票。

大笔的利润是在大的价格起伏中获得的，它通常不会来自那些低价的股票。

3、本杰明?格雷厄姆（Benjamin Graham），享年82岁（1894年5月9日－1976年9月21日）

●格雷厄姆：证券分析之父

格雷厄姆作为一代宗师，他的金融分析学说和思想在投资领域产生了极为巨大的震动，影响了几乎三代重要的投资者，如今活跃在华尔街的数十位上亿的投资管理人都自称为格雷厄姆的信徒，他享有“华尔街教父”的美誉。

格雷厄姆被喻为“华尔街院长”和“证券分析之父”。

作为投资界最重要的思想家，对投资界的最大贡献就是将明确的逻辑和理性带到了微观基本分析之中，并成为巴菲特等许多成功投资家的启蒙宗师。

与戴维?多德（Da【【微信】】）所著的《Security Analysis（证券分析）》直到目前一直是投资界最经典和最有影响的著作之一。

1926年，格雷厄姆联手杰罗姆?纽曼创建投资公司：格雷厄姆・纽曼公司，并重回母校哥伦比亚大学授课直至1956年退休。

虽然格雷厄姆的个人资产在1929年的股灾遭受重创，但幸运的是，格雷厄姆・纽曼公司却幸存下来，并且开始不断成长。

到1956年结束时，格雷厄姆・纽曼公司的平均年回报率为17%。

格雷厄姆1948年创立的基金（GEICO）到1972年的24年里增长了超过80倍以上，年均复利增长在20%以上。

他取得的成就来自于他与生俱来的能力及终生与人为善的信念。

美国《 *** 》（2006年）评出了全球十大顶尖基金经理人，格雷厄姆和戴维?多德被称为“价值投资之父 ”，排名第四。

●格雷厄姆的投资理念

格雷厄姆的投资理念就是依据价值分析法在股票长期处于低价时买进，而在价格合适时卖出，“让别人去赚多余的利润”。

格雷厄姆创造了“安全边际”一词来解释他的常识性选股法则，既挑选那些暂时股价跌落，但是长期来看基本面牢靠的公司股票。

任何投资的安全边际产生于其购买价格和内在价值之间的差距，两者差别越大（购入价低于实际价值），就越值得投资，无论从安全还是回报角度来看都是如此。

投资界通常将这些情况称为低估值（如市盈率、市净率、市销率）倍数股票。

●格雷厄姆的投资要点

人们经常记得股神巴菲特说过这样的话：“第一，不要损失本金，第二，永远记住第一点。”其实，这是巴菲特的老师格雷厄姆本人总结的投资要点。

格雷厄姆创造的“安全边际”，是价值投资的精髓。

“安全边际”为格雷厄姆的投资要点“第一，不要损失本金，第二，永远记住第一点”提供了切实可行的保障。

4.杰拉尔德?勒伯（Gerald M. Loeb），享年76岁？（1899年－1975年？）

●安全度过1929年股灾的投资家

Gerald M. Loeb于1899年出生于旧金山，1921年开始证券投资，他几乎终身都在E.F. Hutton工作，后来终于成为这家券商的副总裁。

Loeb是一位安全度过1929年股灾的投资家，他发现1929年股市实际上在9月3日就达到了最高点，这比大崩盘开始几乎要早了整整2个月。

1935年，Loeb出版的《投资生存战》（The Battle for In【【微信】】）是这样描述的：我预见到1929年股市见顶，并及时抛空了股票。

我能回忆起来的情况是这样的：当时，所有的股票并不是同时达到最高价位。

在那年，我不仅不断变换着手中交易的股票种类，而且股票的数量也在减少。

当手中一只只的股票开始“表现”不佳时，我就转向其他表现尚佳的股票。

这样做的最终结果是，我完全退出了股市。

《Lessons from the Greatest Stock Traders of All Time, John Boik, McGraw-Hill, 2004》（中译本名为《至高无上：来自最伟大证券交易者的经验》），Gerald M. Loeb被列为5位最伟大证券交易者之一。

●股票市场中最重要的一个因素就是大众心理

Loeb进入我选的18位最伟大的投资家，可能与我个人的投资偏好与投资哲学有关系。

我个人认为，影响股价波动最重要的一个因素是心理因素。

而Loeb在1935年就出版的《投资存亡战》里就已经明确指出：在日趋成型的股票市场中最重要的一个因素就是大众心理。

Loeb说：“形成证券市场形态的唯一的但非常重要的因素就是公众心理。”心理状况驱使人们在某种条件下以40倍及以上PE购买一只股票，而在另一种条件下却又拒绝以10倍及以下PE购买同一只股票。

有时，股票的价值持续几年被大众高估，人们一直给出一个比理论估价高出许多的价格。

同样，理论上的价格低估往往也会持续多年。

无论自己怎么想都不重要，因为市场将自己得出股票价值到底是被高估了还是被低估了的结论。

我个人的感悟：A股2006－2007年的暴涨与2008年的暴跌，从基本面和技术面，都很难有一个非常合理的解释，很难得出股市走势正常的结论。

如果从大众心理的角度来看，市场走势则显得十分正常了。

2006－2007年，股票新开户人数急剧增加，投资者疯狂地购买股票，如果只根据基本面来分析，历史估价模型并不支持过高的价格，投资者就会过早退出市场（赵XX同志在3000点即已经基本退出市场就是这样投资者的代表，当然我并不认为赵同志的操作有什么不对）。

2008年的下跌趋势形成后，投资者视股票如毒品，疯狂卖出股票，资金连续大规模地从股市中撤退而流回银行（2008年各月的定期存款增长率总体上呈现持续上升的趋势），以至于大盘跌到历史最低市盈率时，大家似乎仍不愿意入场，似乎仍看到不到大盘最终的底部在哪里。

这些现象背后的真正原因就是大众心理。

5.罗伊?纽伯格（Roy R. Neuberger），享年96岁（1903年7月21日－1999年）

●最伟大的赢利记录：68年的投资生涯，没有一年赔过钱

美国共同基金之父罗伊?纽伯格(Roy R. Neuberger)，在68年的投资生涯中，没有一年赔过钱。

我个人的感觉：这一历史恐怕会是前无古人后无来者、无人能够打破。

巴菲特过去51年的投资生涯中，也有一年是亏损的。

美国“保护者共同基金公司”的伊始人，是合股基金的开路先锋，是美国开放式基金之父。

1929年初涉华尔街，是美国唯一一个同时在华尔街经历了1929年大萧条和1987年股市崩溃的投资家，不仅两次都免遭损失，而且在大灾中取得了骄人收益。

纽伯格没有读过大学，也没有上过商业学校，被业内人士称为世纪长寿炒股赢家。

他的成功不仅是拥有巨大的财富，还有长寿和美满的家庭。

●罗伊?纽伯格的成功投资十原则

纽伯格从几百件实际教训中归纳了十条最重要的法则。

在近70年的投资和交易中，他一直遵守安，这十条法则使他受益匪浅。

一、了解自己

纽伯格说：我认为我本身的素质适合在华尔街工作。

当我还是B.奥特曼的买家时，我把所有的股票转换成现金，又把现金转换股票。

对我来讲，交易更多出于本能、天分和当机立断。

它不像长期投资需要耐心。

在分析过各种纷 *** 织的因素后，如果你能做出有利的决定，那么，你就是那种适合入市的人。

测试一下你的性情、脾气。

你是否有投机心理？对于风险你是否会感到不安？你要百分之百地、诚实地回答你自己。

你做判断时应该是冷静的、沉着的，沉着并不意味着迟钝。

有时一次行动是相当迅速的。

沉着的意思是根据实际情况做出审慎的判断。

如果你事先准备工作做得好，当机立断是不成问题的。

如果你觉得错了，赶快退出来，股市不像房地产那样需要很长时间办理手续，才能改正。

你是随时可以从中逃出来的。

你需要有较多的精力，对数字快速反应的能力，更重要的是要有常识。

你应该对你做的事情有兴趣。

最初我对这个市场感兴趣,不是为了钱，而是因为我不想输，我想赢。

投资者的成功是建立在已有的知识和经验基础上的。

你最好在自己熟悉的领域进行专业投资，如果你对知之甚少，或者根本没有对公司及细节进行分析，你最好还是离它远点。

笔者的感悟：人生最大的敌人是自己，股市是按照人性的弱点来设计的，人性的弱点是很难改变的。

只有战胜自己的人性弱点，才能战胜自我，才有可能成为股市中10%的赢利者。

二、向成功的投资者学习

纽伯格说：回过头来看看那些成功的投资者，很明显，他们各不相同，甚至相互矛盾，但他们的路都通成功。

你可以学习成功的投资者的经验，但不要盲目追随他们。

因为你的个性，你的需要与别人不同。

你可从成功和失败中吸取经验和教训，从中选择适合你本身、适合周围环境的东西。

纽伯格推荐的成功的投资者前几位是：沃伦?巴菲特、本杰明?格雷厄姆、彼得?林奇、乔治?索罗斯和吉米?罗杰斯。

笔者的感悟：我最重要的投资感悟的第一条是“想成为佼佼者，先向佼佼者学习”，第三条是“条条道路通罗马，各种 *** 都有可能赚钱”，别人成功的 *** ，不见得适合自己。

最关键是要找到适合自己的 *** 。

三、“羊市”思维

纽伯格说：个人投资者对一支股票的影响，有时会让它上下浮动10个百分点，但那只是一瞬间，一般是一天，不会超过一个星期。

这种市场即非牛市也非熊市。

我称这样的市场为“羊市”。

有时羊群会遭到杀戮，有时会被剪掉一身羊毛。

有时可以幸运地逃脱，保住羊毛。

“羊市”与时装业有些类似。

时装大师设计新款时装，二流设计师仿制它，千千万成的人追赶它，所以裙子忽短忽长。

不要低估心理学在股票中的作用，买股票的比卖股票的还要紧张，反之亦然。

除去经济统计学和证券分析因素外，许多因素影响买卖双方的判断，一次头痛这样的小事就会造成一次错误的买卖。

在羊市中，人们会尽可能去想多数人会怎样做。

他们相信大多数人一定会排除困难找到一个有利的方案。

这样想是危险的，这样做是会错过机会的。

设想大多数人是一机构群体，有时他们会互相牵累成为他们自己的牺牲品。

笔者的感悟：我认为心理因素是影响股价波动最重要的因素，投资者的心理波动制造了90%的行情。

6.巴菲特

7.索罗斯

耳熟能详的就不说了

他们之所以伟大，不在于他们可以拿钱去烤火，而在于它们对于这个世界伟大的爱

一、投资 *** 类（技术 基本面）

1、《股市趋势技术分析》

作者：罗伯特・D・爱德华兹，迈吉。图形图表类的鼻祖，已经是第九版了。各种顶和底，各种形态学都在这里。约翰的一句格言很精彩：“当您走进股票市场，您是在进入一个充满竞争的领域，在这里您自己的评价和见解将会遇到行业中最敏锐的、最坚毅的头脑的挑战。您是处于一个高度专业化的行业之中，其中存在许多不同的部门，它们全都处于深入的研究之中――这些研究者在经济上的生存依赖于他们能做出的最好判断。您必然会被方方面面的劝告、建议或帮助所包围。除非您能够发展起您自己的一套市场哲学，否则您就能分清好与坏、真实与虚假。”

2、《日本蜡烛图技术》

作者：（美）史蒂夫・尼森 ，丁圣元翻译。美国人写的日本人发明的东西，流传这么多年，好不好看过才知道。K线是值得下功夫去研究的，练好了成了基本功就可以拓展至基本面和行业的研究中，但是K线基础是必不可少，V们都精通此道，乃不传之秘，只能自己用心学了。

3、《史丹・温斯坦称傲牛熊市的秘密》

台湾版名为：多空操作秘笈，通俗易懂的佳作，“一贯性”是核心纪律，看了就会心潮澎拜的。史丹・温斯坦介绍他的投资哲学时说：第一课就是一贯！在过去的25年里，我始终一贯遵守我的 *** 和纪律，这是非常重要的。不要这个星期是基本面分析者，下个星期又成了技术分析者。不要这个月跟踪A指标，下个月又研究B指标。找到一个好的 *** ，遵守投资纪律，并且始终坚持。

4、《以交易为生》

作者：亚历山大・埃尔德，译者，符彩霞。从普通散户做起，直达成功交易者的经典指南，操作生涯不是梦！“有四种动物经常在华尔街被提及：牛和熊，猪和羊。牛代表买进的人，熊代表卖出的人，猪代表贪婪的人，羊代表追随者。只要市场开盘交易，牛就会买进，熊就会卖出，他们都会赚钱，但猪和羊却会被人踩在脚底下。”

5、《股市真规则》

作者帕特・多尔西是著名的晨星公司的股票分析负责人，该书的股票分析 *** 是建立在格雷厄姆和巴菲特学派的基础上，系统阐述了公司基本分析 *** 和股票估值的投资 *** 和原则。

6、《怎样选择成长股》

作者：费雪。巴菲特在1969年说过：“我是15%的费雪

大连2023年投资建议书 如何写投资建议书

下面是小编为大家整理的投资建议书6篇【精选推荐】,供大家参考。

在充满活力，日益开放的今天，用到建议书的地方越来越多，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化的意见、建议时使用的一种文体。那要怎么写好建议书呢？这次帅气的小编为您整理了6篇《投资建议书》，可以帮助到您，就是小编最大的乐趣哦。

一、项目区基本情况

XX镇XX自然风景区海拔2303米，由于地质地貌条件和气候、土壤、植被的垂直分布，使项目区形成灌丛，森林和亚高山草甸三大生态系统，是华北保存最完好的生态区域，素有华北“小西-藏”之称，是避暑休闲和旅游的最佳地方。项目毗邻北京，除得天独厚的自然景观外，环境优美，气候温和，通讯便利，交通方便，开发的市场和潜力巨大。

二、项目建设的依据

XX镇是中华三祖文化的发祥地，古文化遗址修护及人文旅游景点初具规模，每年到XX寻根祭祖的游人络绎不绝，而与之相匹配的休闲生态游才刚刚起步。为此，XX镇党委、政府将旅游产业化做为今后几年的优先发展方向，尤其将XX九龙洼避暑休闲开发做为三祖文化旅游产业的延伸，使旅游产业真正成为带动当地经济和社会发展的支柱产业。

三、项目建设的必要性

从国际看，在全球逐步变暖的趋势和背景下，世界各地的避暑型气候资源已经属于越来越紧缺和珍贵的生态环境资源。目前，香港佳顿集团有限公司就对项目区及其周边地区开发表示了浓厚兴趣，并与镇政府签署了有关协议。

从国内看，随着全国气温的不断上升，许多城市已成“火炉”，甚至包括一些北方城市。而XX自然风景区却以凉爽宜人的气候，打出“清凉气候牌”吸引着国内“火炉”城市的人们纷纷涌入。针对这一现象，XX镇可以打造依托森林草甸资源、气候资源，在项目区修建避暑山庄、酒店、乡村旅舍等高中档的住宿场所和狩猎尝跑马场等休闲娱乐设施。

四、项目建设内容

1、拟修建避暑山庄一处。内设四星级酒店二处、当地特色的农家小院十处、旅游产品专营店一处、综合管理办公楼一座；

2、新建狩猎尝跑马尝过山索道各一处；

3、附属设施：道路、台阶、护栏等。

第一部分 项目背景

该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于XX区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分 项目概况

一、项目区位

1、 地理位置

项目位于项目位于XX区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

图1：项目所处区域位置

具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司

2、 交通状况

（1）对外道路

北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

（2）公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

二、项目现状

1、 项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。

2、 土地权属

（1） 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

（2）项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

3、 周边环境与配套

教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

医院：中日友好医院、慧忠医院、

运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜

文化娱乐：炎黄艺术馆

三、项目规划条件

项目规划指标

序号项目名称数量单位性质

1土地面积12086.95平米公寓

2公寓住宅2栋34000平米在建工程

3写字楼12000平米在建工程

4配套楼4000平米违章

5共计46000平米不含违章建筑

四、转让价格及构成

（1）转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

（2）转让佣金：1000万元人民币

注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

五、项目购买方式与付款方式

1、 购买股权

如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。

2、 购买资产

采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

3、 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

4、 交接方式

在中招国际拍卖公司协同法院主持下

（1） 确认项目实物清单、资料清单内容

（2） 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接

5、 付款方式

（1） 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

（2） 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

（3） 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。

第二部分 市场研究

一、20**年上半年XX市总体市场分析

1、 XX市场对宏观调控的反应

近年内XX市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，XX市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的20**年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

2、 土地市场的变化

1、供应量大幅增加，居住用地居主导据《XX市国土局20**年度土地供应计划》，20**年京城土地供应量大幅增加，比20**年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

2、交易场面趋冷，月成交量下降

进入20**年以来，XX市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

由XX市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块20**年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二、需求分析

1、 亚奥区域支持

在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。20**年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧――奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据XX区政府最新发布的《XX区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

2、 需求积极因素分析

根据XX区政府最新发布的《XX区奥运功能区“十一五”发展规划》称XX区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。20**年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。

3、 需求不利因素

该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：

（1） 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；

（2） 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；

三、区域市场分析

表4：亚运村周边项目销售情况表

项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况

远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角 公寓均价23000176000精装修20**年5月10日开盘

保利香摈花园XX区路东侧 住宅均价1950051069 毛坯20**年9月27日

准许销售面积：44566

已签约：26024

保利金泉XX区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20**年4月15日

准许销售面积：84042

已签约：44304

亚奥观典

国际公寓XX区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

78121精装修一期已售完，二期近期开盘

世奥国际

中心XX区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20**年11月18日

准许销售面积：80399

已签约：11679

美伦堡XX区科荟西路（国家森林公园以西）公寓均价1920**0000精装修20**年4月12日

准许销售面积：9188

已签约：589

凯旋城XX区北苑路172号 商住楼公寓18000 写字楼16000250000精装修二手房

主场XX区亚运村大屯路220号公寓均价【【QQ微信】】毛坯二手房

嘉铭桐城XX区西北苑路86号普通住宅

公寓均价16000600000毛坯二手房

光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价【【QQ微信】】毛坯二手房

芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000 二层18000

北京mohoXX区安慧里北苑路168号 写字楼二手售价19000 租4元/平米/天36000

洛克时代中心 XX区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700

由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。

第三部分 市场定位

一、客户定位

1、 目标客户来源

（1） 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

（2） 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

（3） 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

（4） 高科技企业、外资企业等企业中的白领。

2、 目标客户特征

（1） 以投资客户为主；

（2） 客群的职业分类比较清晰；

（3） 区域选择性较强（亚奥区域）

（4） 收入稳定，大部分家庭年收入40---50万（三居客户），20---30万（两居客户）；

（5） 文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；

（6） 对价格敏感度不高；

3、 需求特点

（1） 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用

（2） 交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁；

（3） 户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；

（4） 环境：对于园林景观的要求比较高，追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；

二、价格定位

1、 区域当前价格

根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

第四部分 规划设计

一、方案构思

1、 小型商务办公综合体

作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

2、 完善的配套设计

必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。

3、 原生态大型景观社区

充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形XX市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。

4、 原有户型需要做改动

原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进

行开窗和内部装修上从新设计。

第五部分 项目开发及销售计划

一、指导思想

在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。

二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成

（1） 7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案

（2） 8月筹措3.4亿的转让资金

（3） 8月达成债权人协议，付首期款

（4） 9月开始办理资产清理交接过户

（5） 10月办理相关变更手续，付二期款

（6） 11月完成项目相关规划报建变更手续

三、项目开发进程（附件：开发进程表）

（1） 8月开始进驻项目，接收资产资料

（2） 9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计

（3） 10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场

（4） 11月全面开工建设

（5） 20**年2月装修完成

（6） 3月竣工验收

（7） 5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续

（8） 5月配套绿化等工程完成

（9） 6月交房

四、项目销售计划

（1） 9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。

（2） 1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在20**年12月底销售完毕。

（3） 2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在20**年6月销售完毕。

（4） 办公楼整层销售，均价18000元/平米。

（5） 车位15-20万/个。

五、资金筹措计划

1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元（包括银行、土地、施工方等）合计3亿元，计划使用时间6-7月份。

2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。

3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。

第六部分 投资收益评价

一、项目销售测算

按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。

谨慎方案一般方案乐观方案

项目价格（元/平米） 项目价格（元/平米 ）项目价格（元/平米）

公寓16000公寓18000公寓20000

写子楼16000写子楼18000写子楼20000

车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个

测算结果：（附件：销售收入测算表）

a、谨慎方案 销售总收入69394万元

b、一般方案 销售总收入77881万元

c、乐观方案 销售总收入86368万元

二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）

项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。

三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）

谨慎方案一般方案乐观方案

项目： 税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395

项目： 内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%

项目：净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元

从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转

让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。

四、现金流分析与解决方案

1、 现金流分析

正常开发状态的现金流

正常现金流前期资金压力大

改善现金流的运作方案一

转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。

改善现金流的运作方案二

写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。

第七部分 风险评价与解决方案

一、宏观市场风险

1. 房价下调的影响

XX年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。

2. 债务风险

该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。

3. 工程问题

该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间

4. 遗留违章建筑

该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。

第八部分 结论与建议

该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。

项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。

本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。

XX（北京）投资有限公司

第一部分 项目背景

该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于XX区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分 项目概况

一、项目区位

1. 地理位置

项目位于项目位于XX区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

图1：项目所处区域位置

具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司

2. 交通状况

（1）对外道路

北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

（2）公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

二、项目现状

1. 项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。

2. 土地权属

(1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有